致投资购房者：2018年哪些城市可以买房？

在《军师联盟》中，曹操第一谋士荀彧曾对后辈司马懿说：“国之兴亡，人之生死，事之成败，均在于形势和人心。居高者，善造势，位低者，善趋势，可成矣。”

这句话对司马仲达尤为重要，他知道杀了诸葛亮，三国鼎立的局势便会被打破，功高盖主也会让曹家对他起诛族之意。所以说，观势、顺势、造势，则是一个人一生都要修炼的本领。

不少人认为：大势我是把握不住的，因为对于我们来说，要倒霉一起倒霉，我只关心隔壁老王家刚买了一套房，同事老李家准备过年再买一套，2018年我到底买不买房？

仔细想想，这也是很正常的，因为幸福感源于对比，对于更多的人来讲，大家只关心身边的“势”。

下文将从购房者最典型的几个问题入手（仅限于带有投资属性的购房需求），2018年哪些城市可以买房？

问：看您很多文章，都在鼓吹一二线城市，放弃三四线城市，大家都应该卖掉三四线的房子去一二线城市发展吗？

A：首先这个问题存在逻辑上的误解。一二线城市肯定要比三四线城市的城市化率高，资源优质，产业发达，这点毋庸置疑，但是宜居的话，三四线未尝不是很好的选择。很多人世代相传扎根于一个县城，你让他举家搬迁，卖掉所有资产去一二线城市发展，这是不可能的。

人口流动集群化，追逐更优质的资源和生活条件是必然趋势。不妨把机会留给下一代，细心教育栽培，不断地向上变迁。

对于2018年三四五线城市是否应该买房。这个还要看你城市的情况，如果目前你所在的城市，因棚改或者不沾边的利好政策让楼市大火，身边的人对买房还是趋之若鹜，那你就要立马停下来了。

这个时候上车为时已晚，过年3月份又是楼市旺季，恰好处于浪尖上，要等到2018年下半年行情稳定了再出手。半年时间足够可以让三四线城市沉淀泡沫。等市场回归理性，购房者都冷静下来，供需关系重置了再去选房买房，将会有更大的余地。

问：每天都在关注房价数据，我这个城市已经显示连续6个月下跌了，但我去看房，却发现房价都是涨的，这是为什么？

A：这个现象再正常不过了，因为大家都按照自己的意图去做数据，官方为了任务，房企为了销售，你看哪个中介的朋友圈里的房价跌过？

就比如你出门买了一斤橘子，明码标价5元一斤，因为讨价还价最后的交易价格并非是原价。但是城管看见了，看到你在老王家买了一斤橘子，于是就记录了下来：老王今天卖了一斤橘子，赚了5元钱，收保护费2元…

中国房地产的一大特色就是信息不对称，这个当然和政府的监管力度有关，譬如最有意思的是有的人为了买房避税，还能和中介搞出个阴阳合同。

一手房还能监控得到，二手房自由化市场是无从考究的。这点和新加坡差之千里，新加坡可以监管定位到每一套房源，能高效反映出市场的真实情况。实现房住不炒，中国目前还很难做到。

所以，中国房价的数据越宏观越精准，越微观越失真。在这种情况下，我们就必须学会用其他因素去反推市场的“势”。

比如当初天津称滨海新区是新区，2016年GDP高达10002亿元，远超上海浦东新区，创造了中国城市发展史上的神话！你是来搞笑的么？

无论常住人口，产业级别，还是上市企业总数，土地财政收入比例，上海浦东新区都可以秒杀天津的滨海新区，这个数据就是无用的。

问：买一个城市的房子，就是投资一个城市的股票，但是怎么去判断这个城市的房价是否有泡沫呢？

A：判断一个城市的房价是否有泡沫，这是一门学问。最简单的方法就是，你去一个城市的大街上，是否能看到成群结队嬉笑打骂的年轻人，说明这个城市很年轻，有无限的张力，当然这是个玩笑话。

真正判断城市房价是否有泡沫，要看很多方面，人口净流入的比值，GDP增速，是否可以提供高纳税的产业，城市房地产市场的租售比，库存量等等。

但今天讲一个最简单的，就是GDP和房价的关系。下面是一组数据。

我们以万亿GDP俱乐部成员排行榜做对比分析。

除特殊情况下，城市GDP总量和房价一般是正相关。从图中可以看到北上广深的房价和GDP总量几乎是成正比的，其中京沪两地遥遥领先。

但是在GDP总量排行里并没有出现厦门、福州、三亚和珠海的身影，而在房价排行榜，厦门却排名第四，直逼深圳。所以到这里你应该清楚了吧，没有经济支撑的高房价，只有一个原因，是被投机者炒高的。这些城市的购房风险很大。

再看榜单，重庆经济总量排名第5，房价排名却被甩到了46。很多人就兴奋了，说这简直就是啊。

但实际情况是重庆的人口3000万，体量相当于一个省，和其他同类城市无法对比，而且大量的土地，庞大的库存和债务黑洞，让这个城市的可持续发展的道路上根基风雨飘摇，这也就是重庆房价再怎么涨也跑不过成都的原因。

至于经济较好，但房价排名较后的长沙、无锡当然还有上涨的潜力。

问：我家三线城市呼和浩特，马上要开通高铁了，房价肯定会涨上去吗？

A：大局来看，像内蒙古、山西这些省份正在“东北化”。

靠重工业和能源产业作为支柱的城市，势必会被供给端改革的洪水冲出国家发展红利车道。更何况举国都在产业升级，向高精尖进军，按照他们现在的基础和资源情况，未来想要高速发展是很艰难的。

至于开通高铁房价会不会涨价，短期内群众心理肯定会涨，但幅度会很小。但是建成之后一定会加速内地人口向外流出，无论是学生外出求学还是人才外出求发展。

一个城市的生命，要么得有产业，要么得有人才。就像武汉，虽然当年发展重工产业转型较晚，造成人才大量流失，北上京沪，南下广深。但是现在武汉开始大力发展第三产业，人才政策也是日新月异，城市发展潜力和房价上涨预期可想而知。

对于产业来讲，北京的海淀、深圳的南山、杭州的滨江区、未来科技城都在早期完成了第三高科技产业的战略布局，为未来的发展做好了铺垫。这点，苏州就差了些，所以说今年苏州GDP掉队是很正常的。光靠外部投资，而不去优化内部产业结构，很容易被后来者居上。

还有人问我关于郑州未来的趋势怎么样，也不用讲其他，单就人口，河南9532万，郑州956万，这个量级怎么也能撑起一个城市的发展，东部制造业一旦转移，郑州的人口红利优势就爆发了。

最后总结一下，马上就要过年了，年后3月开春，即迎来第一个购房旺季，在三四线城市，这个现象周期尤为明显。如果纯刚需购房，一定要把握好年前这段时间找房找地段，避免赶上热潮。