合肥、苏州和南京 这些二线城市房价还要涨？

林小昭

在楼市成交火爆的情况下，一些核心城市的库存不断减少，比如同处于泛长三角的3个二线城市合肥楼盘、苏州楼盘和南京楼盘，3月份库存去化周期只有两三个月，明显供不应求，后续房价上涨压力加大。

上海楼盘易居房地产研究院18日发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年3月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24928万平方米，环比减少1.3%，同比减少6.2%。

这35个城市包括北京楼盘、上海、广州楼盘、深圳楼盘4个一线城市；长春楼盘、沈阳、天津楼盘、太原楼盘、济南楼盘、青岛楼盘、南京、苏州、杭州楼盘、宁波楼盘、合肥、南昌楼盘、长沙楼盘、福州楼盘、厦门楼盘、贵阳、南宁、西安楼盘、兰州楼盘、西宁楼盘20个二线城市；淮南楼盘、马鞍山楼盘、济宁楼盘、烟台楼盘、常州楼盘、南通楼盘、温州楼盘、九江楼盘、荆门楼盘、茂名楼盘、北海楼盘11个三线城市。

3月，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2667万平方米，3月份新增成交量为3007万平方米。新增供应小于新增成交，促使3月份的库存出现了下滑。

报告指出，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，今年1~3月继续下滑。目前库存规模已连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌，说明相对全国水平，这35个城市去库存效果更佳。

分城市来看，35个城市中三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和成交量持平，这使得库存变动幅度不大。总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

一线城市2015年总体库存规模持续下滑，去库存效果远远好于其他城市。从一季度的数据可以看出，库存环比和同比双双下滑。对一线城市来说，后续增加供应的需求仍十分迫切。

与一线城市相似的还有二线核心城市。35个城市中，有22个城市的库存同比下滑，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为58.4%、54.3%和42.0%。这3个城市库存明显不足，这也说明在一线城市收紧调控之后，部分资金已经转移到周围的二线核心城市。

国家统计局18日发布的《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大。北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，位列前10位。

相比此前深圳房价的持续上涨，3月份厦门和合肥房价显得最为“高调”，环比分别上涨5.4%和4.6%。

易居智库研究中心总监严跃进对《第一财经日报》分析，一线城市房价偏高，一线城市收紧调控后，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线核心城市，这使得此类城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

从反映去化压力的存销比方面，3月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.5，这也意味着市场需要用11.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比2月份12.6个月收窄了1.1个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年8月份的水平。

严跃进说，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。房企看好住房销售市场，因此相应的房地产投资和新开工等节奏也会加快。

他分析，对于目前部分库存不足的城市而言，后续增加供应的需求和动力会增强，这会通过房企的积极拿地而得到体现。但要警惕在这过程中现象频频出现的风险。